カンボジア不動産投資のメリット・デメリット7選【2026年版】

カンボジアの不動産投資って、最近よく耳にしませんか？

「東南アジアの投資先」といえば、タイやベトナムが定番でしたが、ここ数年でカンボジア——とくにプノンペンのコンドミニアム投資に注目する日本人投資家が増えています。

とはいえ、正直なところ「カンボジアって大丈夫なの？」と不安に感じる方も多いはず。この記事では、カンボジア不動産投資のメリットとデメリットを、最新の市場データとともに徹底解説します。良い面だけでなくリスクもしっかりお伝えするので、あなたの判断材料にしていただければ幸いです。

なぜ今、カンボジア不動産投資が注目されているのか？

まず、なぜこのタイミングでカンボジアが注目されているのか、背景を整理しておきましょう。

カンボジアは、ASEAN諸国の中でも高い経済成長を続けてきた国のひとつです。世界銀行の最新レポートによると、2025年のGDP成長率は4.0%、2026年は4.5%と予測されています。コロナ前の6〜7%台と比べるとやや減速していますが、日本の成長率と比べれば依然として高い水準です。

そして2026年の今、特に注目すべきポイントが2つあります。

1つ目は、キャピタルゲイン税（CGT）の導入延期です。

カンボジアでは不動産売却益に対する20%のキャピタルゲイン税の導入が予定されていましたが、これが2027年まで延期されました。つまり、2026年は「税負担が軽い最後の移行期」とも言える時期なんです。

2つ目は、インフラ開発の加速です。

プノンペン南部に建設中のテコ国際空港をはじめ、大型インフラプロジェクトが着々と進んでいます。新空港の開業は周辺エリアの不動産価値に大きな影響を与えると見られており、長期的な成長への期待感が高まっています。

さらに、2025年8月には米国がカンボジア製品に対する関税を36%から19%へ引き下げました。これにより輸出産業の拡大が期待され、労働者向け住宅や賃貸需要の増加にもつながると見られています。

カンボジア不動産投資の4つのメリット

ここからは、カンボジア不動産投資の具体的なメリットを見ていきましょう。

メリット1：高い賃貸利回りが期待できる

これ、結構重要なポイントです。

プノンペンのコンドミニアムの賃貸利回りは、ネットで年間6.5〜8%程度と報告されています（2025年第1四半期のグロス利回りは7.13〜8.16%）。日本国内の不動産投資で表面利回り4〜5%が一般的なことを考えると、かなり魅力的な数字ですよね。

もちろん、利回りは物件の立地や管理状態によって大きく変わりますし、「保証利回り」をうたう物件には注意が必要です（これはデメリットの項で詳しく説明します）。とはいえ、相対的に高い利回りが見込める市場であることは確かです。

メリット2：米ドル建て資産として保有できる

カンボジアの大きな特徴のひとつが、国内で米ドルが広く流通していることです。不動産取引もドル建てで行われるケースがほとんどで、家賃収入もドルで受け取れます。

これは、円安対策・資産の通貨分散を考えている方にとって、非常に大きなメリットです。「海外に資産を持ちたいけど、現地通貨のリスクが心配」という方にとって、ドル建てで資産を保有できるカンボジアは選択肢として魅力的といえるでしょう。

ちなみに、カンボジアから国外への海外送金は、銀行への届け出をすれば無制限に行えるという点も、投資家にとっては安心材料のひとつです。

メリット3：若い人口構成と旺盛な賃貸需要

カンボジアの人口は約1,700万人。そして平均年齢はなんと約27〜28歳。人口の約4割が15歳未満という、非常に若い国です。

現在の都市化率は約27%と、東南アジアの中でもまだ低い水準ですが、だからこそ今後の伸びしろが大きいとも言えます。農村部から都市部への人口流入が加速しており、プノンペンを中心に賃貸需要が増加すると予測する声もあります。

人口ボーナス期にある国では、経済成長とともに不動産需要が拡大する傾向があります。過去の日本やタイの事例がその参考になるかもしれません。

メリット4：外国人でもコンドミニアムを所有できる

「外国人がカンボジアで不動産を持てるの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。

答えは「条件付きでYES」です。カンボジアでは2009年にストラタタイトル制度が導入され、外国人でも2010年以降に建設されたコンドミニアムの2階以上の部分を所有できるようになりました。

ただし、いくつかの制限があります。建物全体の延床面積のうち、外国人が所有できるのは70%まで。また、1階や地下のユニットは外国人名義での取得ができません。ASEAN他国の外国人所有枠（タイ49%、ベトナム30%、フィリピン40%）と比較すると、カンボジアの70%枠は実はかなり寛容な制度なんです。

カンボジア不動産投資の3つのデメリット・リスク

メリットだけでは判断できませんよね。ここからは、しっかりとリスクについても見ていきましょう。

デメリット1：法制度・行政手続きの未整備

カンボジアは発展途上にある国であり、法制度や行政手続きが十分に整備されていない面があります。

具体的には、「法律上は定められているが、実際には運用されていない制度」が存在したり、「行政のIT化が進んでいないために申請手続きがスムーズに進まない」というケースも報告されています。

日本のように制度が整った環境に慣れている方にとっては、こうした不透明さがストレスに感じることもあるでしょう。不動産取引においては、現地の法律や商慣行に精通したパートナーの存在が不可欠です。

デメリット2：流動性リスク（売りたいときに売れない可能性）

海外不動産全般に言えることですが、カンボジアの不動産は日本国内と比べて流動性が低い傾向があります。

特に高級コンドミニアムの場合、購入時はスムーズでも、いざ売却しようとしたときに買い手がなかなか見つからない——というケースが実際に起きています。日本人の限られたマーケットだけでは限界があり、現地の買い手と幅広いネットワークを持つ仲介会社の存在が重要になります。

また、高級コンドミニアムの供給過剰も気になるポイントです。2024年にはプノンペンで30,000戸以上が供給され、占有率は2023年の63%から2024年には58%に低下しています。物件選びの段階で、立地や価格帯を慎重に検討する必要があります。

デメリット3：カントリーリスクと保証の不確実性

カンボジアには、発展途上国ならではのカントリーリスクがあります。政策や法律が突然変更されるリスク、国際情勢の変動による経済への影響などは、常に頭に入れておくべきでしょう。

また、物件購入時に提示される「家賃保証」や「買取保証」についても注意が必要です。残念ながら、保証が契約通りに履行されなかったケースも報告されています。竣工後すぐに家賃保証が打ち切られた、というような事例もあるようです。

保証の内容だけに依存せず、物件そのものの価値や立地、管理体制をしっかり見極めることが大切です。

ASEAN主要国との比較で見るカンボジアの立ち位置

カンボジアだけを見ていても判断しづらいですよね。ここで、ASEAN主要国との比較を見てみましょう。

項目	カンボジア	タイ	ベトナム
GDP成長率	4.0〜4.5%	2〜3%	6%台
外国人所有枠	70%まで	49%まで	30%まで
取引通貨	米ドル	タイバーツ	ベトナムドン
賃貸利回り	6〜8%	4〜5%	4〜6%
所有形態	所有権（2F以上）	所有権	50年リース

こうして比較すると、カンボジアは「外国人所有枠の広さ」「ドル建て取引」「高い賃貸利回り」という点で、他のASEAN諸国にはない独自の優位性を持っていることがわかります。

一方で、ベトナムと比べるとGDP成長率ではやや見劣りする面もあり、市場の成熟度という点ではタイやベトナムに一日の長があります。

結局のところ、「どの国が一番良い」という話ではなく、あなたの投資目的やリスク許容度に合った選択をすることが重要です。

失敗しないためのチェックポイント3つ

最後に、カンボジア不動産投資で失敗しないために押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

チェック1：信頼できる現地パートナーを選ぶ

これが一番大事と言っても過言ではありません。

カンボジアでの不動産取引には、クメール語でのコミュニケーションが必要な場面が多く、言語の壁は想像以上に大きいです。物件の購入から管理、売却まで、信頼できる現地パートナーがいるかどうかで、投資の成否が大きく変わります。

あじさい不動産では、カンボジア現地にオフィスを構え、現地スタッフ（カンボジア人・日本人）が在籍しています。購入後の管理・運用サポートまで一貫して対応できる体制は、海外不動産投資が初めての方にとって大きな安心材料になるのではないでしょうか。

チェック2：ストラタタイトルの有無を確認する

外国人がカンボジアでコンドミニアムを所有するには、ストラタタイトルが不可欠です。物件を検討する際は、以下の点を必ず確認しましょう。

チェック3：出口戦略を事前に計画する

不動産投資で意外と見落とされがちなのが「出口戦略」です。購入時から「いつ、どのように売却するか」をイメージしておくことが重要です。

特にカンボジアの場合、2027年にキャピタルゲイン税（20%）の導入が予定されています。売却タイミングによって手取り額が大きく変わるため、税制の動向を踏まえた計画が必要です。

また、売却時には現地の買い手ネットワークへのアクセスが不可欠です。日本人マーケットだけに頼らず、広い販売チャネルを持つ仲介会社を選ぶことが、スムーズな出口戦略の鍵となります。

まとめ：メリットとデメリットを理解した上で判断しよう

カンボジア不動産投資のメリット・デメリットを改めて整理すると、次のようになります。

どんな投資にもリスクはつきものです。大切なのは、メリットだけに目を向けるのではなく、デメリットやリスクもしっかり理解した上で判断すること。そして、信頼できるパートナーと一緒に進めることです。

カンボジア不動産投資にご興味をお持ちの方は、まずはキングストン・ロイヤルの詳細資料をご覧ください。現地オフィスのスタッフが、お客様一人ひとりのご状況に合わせたご提案をいたします。

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の不動産投資を推奨・勧誘するものではありません。不動産投資には、価格変動リスク、為替変動リスク、カントリーリスク、流動性リスク等が伴います。投資のご判断はご自身の責任において行ってください。