「カンボジアの不動産って、実際どうなの？」——そんな疑問をお持ちのあなたに、今回はプノンペン不動産市場の”いま”を、具体的なデータとともにお伝えします。
結論から言うと、プノンペンは東南アジアの中でも「これから伸びる」余地が非常に大きい都市です。人口増加、急速な都市化、そしてインフラ開発。この3つの要素が重なり、不動産市場は力強い成長軌道に乗っています。
220万人超
プノンペン人口
6〜8%
平均賃貸利回り
4.0%
GDP成長率（2025年）
プノンペン不動産市場、いま何が起きている？
まず、プノンペンの不動産市場の全体像を押さえておきましょう。
2024〜2025年にかけて、プノンペンのコンドミニアム累計供給数は6万〜7.2万戸に達しました。一方で、2025年の新規供給は約3,800戸と前年から減少しています。これは「供給過剰」ではなく、むしろマーケットが成熟に向かっているサインです。
プライムエリアの平均価格は1平方メートルあたり1,800〜2,400ドル。日本円にすると約27万〜36万円ほど（1ドル＝150円換算）です。バンコクやホーチミンと比べると、まだまだ手の届きやすい価格帯にあります。
そして注目すべきは賃貸利回り。プノンペンでは平均6〜8%、物件によっては10%近い利回りも報告されています。東南アジアの主要都市の中でもトップクラスの水準です。
人口増加と都市化——数字で見るプノンペンの変貌
不動産市場の成長を支える最大のエンジンが、人口増加と都市化です。ここでは具体的な数字を見ていきましょう。
カンボジアの人口は右肩上がり
カンボジアの総人口は2025年時点で約1,785万人。2026年には約1,805万人に達する見込みです。年間約1.1%のペースで増え続けています。
特筆すべきは、国民の年齢中央値が約27歳という若さ。日本の約48歳と比べると、いかに若い国かがわかります。この若い労働力が、経済成長と不動産需要を下支えしています。
プノンペンに人が集まる構造
プノンペンの人口は現在220万人を超え、毎年約20万人が地方から流入しています。
カンボジア全体の都市化率は約26.5%（2025年）。ASEAN諸国の平均が約50%であることを考えると、まだ半分にも達していません。つまり、都市化はこれからが本番です。
都市部の人口は年間約3.1%のペースで増加しており、これは国全体の成長率の約3倍。人が集まれば住居が必要になり、住居が必要になれば不動産市場が活性化する——シンプルですが、力強い成長の構図がここにあります。
不動産価格と利回り——東南アジア主要都市との比較
「プノンペンが安いのはわかったけど、他の都市と比べてどうなの？」という声にお応えして、主要3都市を比較してみましょう。
| 都市 | 平均㎡単価（USD） | 賃貸利回り | 特徴 |
|---|---|---|---|
| プノンペン | $1,800〜$2,400 | 6〜8% | 価格が手頃で利回りが高い |
| バンコク | 約$10,000 | 4〜6% | 市場成熟、価格上昇余地は限定的 |
| ホーチミン | 約$3,933 | 3〜7% | 規制が厳しく外国人購入にハードル |
一目瞭然ですが、プノンペンは㎡単価がバンコクの約1/4〜1/5。それでいて利回りは1.5〜2倍近い水準です。
もちろん、価格が安い＝リスクが低いというわけではありません。しかし、「同じ投資金額でより高いリターンを狙える可能性がある」という点で、プノンペンのコストパフォーマンスは際立っています。
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成長を加速させる3つのエンジン
プノンペンの不動産市場が今後も成長を続けると考えられる背景には、3つの大きなエンジンがあります。
エンジン1：GDP成長と経済の底力
世界銀行によると、2025年のカンボジアGDP成長率は4.0%。当初予測の5.5%からは下方修正されましたが、それでも日本の1%前後と比べれば4倍の成長スピードです。2026年は4.5%への回復が見込まれています。
2025年第1四半期には、対米・対EU輸出が前年同期比11.6%増、国際観光客も16.1%増と、経済の回復基調は明らかです。
エンジン2：大型インフラ開発
テチョ・クロン・タクマウ国際空港
2025年12月に開港した新国際空港。各国からの直行便増加により、外国人投資家・観光客の流入が加速する見通しです。カンボジアは2010〜2025年の15年間で約400億ドル、さらに2030年までに追加400億ドルのインフラ投資を計画しています。
高速道路網の整備やシアヌークビル港の拡張など、国全体の成長基盤が着々と整っています。
エンジン3：米ドル経済の安心感
カンボジアは日常的に米ドルが流通する「ドル経済圏」です。不動産取引も基本的にドル建て。日本円からの投資において、現地通貨の急落リスクが小さいことは大きなメリットです。
他の東南アジア諸国では、為替変動で利回りが実質的に目減りするケースもありますが、カンボジアではその心配が比較的少ないといえます。
プノンペン不動産投資で押さえておきたいポイント
もちろん、海外不動産投資にはリスクもあります。プノンペンへの投資を検討する際に、知っておくべきポイントをまとめました。
注目エリアはどこ？
成長ポテンシャルが最も高いと評価されているのがChroy Changvar（チュロイチャンバー）地区。プノンペン中心部の対岸に位置し、新しい開発が次々と進んでいるエリアです。
一方、BKK1（ボンケンコン1）は外国人に人気のプレミアムエリアで、㎡単価2,800〜3,500ドルとやや高めですが、賃貸需要が安定しています。
外国人の購入ルール
カンボジアでは、外国人はコンドミニアムの2階以上を購入できます（1棟あたり外国人保有上限70%）。土地の直接所有はできませんが、コンドミニアムであれば問題なく所有権を持てます。
リスクへの備え
空室リスク（平均空室率約15%）、カントリーリスク、法制度の変更リスクなどは常に意識しておく必要があります。信頼できる現地パートナーの存在が、リスク軽減の鍵となります。
まとめ：プノンペンは「これから」の都市
プノンペン不動産市場の成長を支える要素を改めて整理すると、以下の3点に集約されます。
- 人口増加と都市化：毎年20万人が流入し、都市化率はASEAN平均の半分以下。伸びしろは十分
- 経済成長とインフラ：GDP成長率4〜5%、テチョ国際空港の開港、800億ドル規模のインフラ投資
- 価格と利回りの優位性：バンコクの1/4〜1/5の㎡単価で、6〜8%の高利回り
もちろん、新興国投資には固有のリスクがあります。しかし、データが示すプノンペンの成長ポテンシャルは、検討に値するものではないでしょうか。
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免責事項
※本記事の情報は2025年4月時点のものであり、将来の市場動向や投資成果を保証するものではありません。不動産投資にはリスクが伴います。投資判断はご自身の責任で行ってください。為替レートは変動します。記載の利回りは過去の実績や市場データに基づくものであり、将来の利回りを約束するものではありません。海外不動産の購入にあたっては、現地の法律・税制度を十分にご確認ください。