「海外不動産投資に興味はあるけど、カンボジアってどうなの？」
そう思っているあなた、実は結構いいところに目をつけています。カンボジアの不動産投資は、ここ数年で日本人投資家の間でも注目度が急上昇中。でも、そもそもどんな仕組みなのか、何を買えるのか、いくらかかるのか……基本的なことがわからないと一歩踏み出せないですよね。
この記事では、カンボジア不動産投資の全体像を初心者の方にもわかるように基本から解説します。
そもそもカンボジア不動産投資ってどんなもの？
カンボジア不動産投資とは、カンボジア（主に首都プノンペン）のコンドミニアムなどを購入し、家賃収入や将来の値上がり益を狙う投資のことです。
「なんでカンボジア？」と思うかもしれません。実は、カンボジアには投資先として3つの大きな特徴があります。
① 米ドル経済
これ、結構重要なポイントです。カンボジアで流通している通貨の約90%は米ドル。不動産の購入も、家賃の受け取りも、売却益も、すべて米ドル建てです。つまり、カンボジアに投資するということは、実質的に「米ドル建て資産」を持つことになります。
円安が進むなか、ドル建ての資産を持ちたいという方にとっては、かなり魅力的な選択肢です。
② 若い人口と経済成長
カンボジアの人口は約1,700万人で、平均年齢は約27歳。日本の平均年齢（約49歳）と比べると、圧倒的に若い国です。この「人口ボーナス期」は、住宅需要の増加や消費拡大につながります。
世界銀行の予測によると、2025年のGDP成長率は4.0%、2026年は4.5%。成長スピードは以前より減速していますが、日本（1%前後）と比べると依然として高い水準です。
③ 参入しやすい価格帯
プノンペンの新築コンドミニアムは、1,000万円台から購入できる物件も多く、東京や東南アジアの他の主要都市と比べて手が出しやすい価格帯です。
外国人が買える物件・買えない物件
カンボジアで外国人が不動産を買う際に、まず知っておきたいのが「ストラタタイトル制度」です。
2010年の法改正により、外国人はカンボジアのコンドミニアム（集合住宅）の2階以上の部屋を所有できるようになりました。ただし、いくつかルールがあります。
外国人が買えるもの：
- コンドミニアムの2階以上の住戸
- 建物全体の70%まで（残り30%はカンボジア人所有枠）
外国人が買えないもの：
- 土地（外国人名義では所有不可）
- コンドミニアムの1階・地下部分
「じゃあ、土地付きの一戸建ては買えないの？」と思われるかもしれません。個人名義では買えませんが、カンボジアに現地法人を設立すれば（資本金は約1,000ドルから可能）、その法人名義で土地を購入する方法もあります。
ただし、初めてカンボジアの不動産に投資するなら、まずはコンドミニアムからスタートするのが一般的ですし、管理の面でも安心です。
📖 用語解説：ストラタタイトルとは？
ストラタタイトルとは、コンドミニアムなどの区分所有権のこと。2010年のカンボジア不動産法改正で導入され、外国人でも合法的にコンドミニアムの一室を所有できるようになりました。登記簿にあなたの名前が記載される、正式な所有権です。
カンボジア不動産の購入ステップ【5つの流れ】
「実際にどうやって買うの？」これが一番気になるところですよね。カンボジアではプレビルド方式（完成前の物件を購入する方式）が主流で、以下の5ステップで進みます。
🔍
STEP 1
物件選定
💰
STEP 2
予約金
📝
STEP 3
SPA契約
📊
STEP 4
分割払い
🏠
STEP 5
引渡し
STEP 1: 物件を選ぶ
現地の不動産会社やデベロッパーから物件情報を取得します。立地、価格、間取り、デベロッパーの実績などを比較検討。あじさい不動産のようにカンボジア現地にオフィスを持つ会社なら、最新の情報をリアルタイムで提供してもらえます。
STEP 2: 予約金（デポジット）を支払う
気に入った物件が見つかったら、予約金を支払って物件を押さえます。金額は物件によって異なりますが、数千ドル程度が一般的です。
STEP 3: 売買契約（SPA）を締結
Sales and Purchase Agreement（SPA）という正式な売買契約を結びます。支払いスケジュール、引渡し時期、デベロッパーの義務などが記載された重要な書類です。
STEP 4: 分割で支払う
プレビルド方式では、工事の進捗に合わせて分割払いをしていきます。一括で全額支払う必要がないのは、投資家にとって資金計画を立てやすいメリットです。
STEP 5: 引渡し・所有権登記
建物が完成したら、残金を支払い、物件の引渡しを受けます。所有権の登記が完了すれば、晴れてあなたのカンボジア不動産です。
カンボジア不動産投資について、もっと詳しく知りたい方へ
現地に精通したあじさい不動産が、キングストン・ロイヤルの詳しい物件資料を無料でお届けしています。
費用はどれくらい？価格帯と諸経費
カンボジア不動産の費用感をまとめてみましょう。
物件価格の目安（プノンペン新築コンドミニアム）：
| エリア | 平米単価 | 1部屋の目安 |
|---|---|---|
| プノンペン全体（中堅帯） | 1,500〜2,400ドル/㎡ | 約80,000〜150,000ドル |
| BKK1地区（高級エリア） | 2,800〜3,500ドル/㎡ | 約150,000ドル〜 |
日本円に換算すると、1ドル=155円として約1,240万円〜2,300万円が中堅帯の目安になります。
購入時にかかる諸経費：
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 資産譲渡税 | 物件価格の4% |
| 弁護士費用 | 500〜1,500ドル |
| 管理費（月額） | 50〜150ドル |
トータルでは物件価格の約5〜6%の諸経費がかかると見ておくと良いでしょう。
知っておきたい5つのリスクと対策
カンボジア不動産投資には魅力がある一方で、もちろんリスクもあります。正直にお伝えしておきます。
① カントリーリスク
カンボジアは発展途上国であり、政治・経済の安定性は先進国に比べると劣ります。2025年にはタイとの国境紛争が話題になりましたが、プノンペンなど都市部への直接的な影響は限定的でした。
→ 対策: プノンペン中心部など、安定したエリアに絞って投資する
② 流動性リスク
日本の不動産と比べると、カンボジアの不動産は「売りたいときにすぐ売れない」可能性があります。中古市場はまだ発展途上です。
→ 対策: 中長期（5〜10年）の保有を前提に投資する
③ 為替リスク
米ドル建てとはいえ、円とドルの為替変動は避けられません。円高に振れた場合、円ベースでの資産価値は目減りします。
→ 対策: むしろ円安リスクへのヘッジとして、ドル資産を持つ戦略で考える
④ 管理リスク
現地の管理会社の質にばらつきがあります。入居者対応、修繕、家賃回収などで問題が起きることも。
→ 対策: あじさい不動産のように現地にスタッフがいる会社を選ぶことで、管理面のリスクを軽減できます
⑤ 法制度リスク
外国人の不動産所有に関する法律が変更される可能性はゼロではありません。
→ 対策: 最新の法律情報をフォローし、信頼できる現地パートナーと連携する
カンボジア不動産投資に向いている人・向いていない人
最後に、カンボジア不動産投資が「合う人」と「合わない人」を整理してみましょう。
向いている人：
- 中長期（5年以上）で資産形成を考えている
- 米ドル建ての資産を持って、円資産に偏ったポートフォリオを分散したい
- 東南アジアの成長市場にワクワクする
- 1,000万円台から始められる海外不動産投資を探している
向いていない人：
- 短期間（1〜2年）で利益を出したい
- カンボジアという国に対して不安が拭えない
- 不動産投資の経験がまったくなく、国内投資もしたことがない
もしあなたが「向いている人」に当てはまるなら、まずは情報収集から始めてみてはいかがでしょうか。
カンボジア不動産投資の詳細資料を無料でお届けします
現地オフィスのスタッフが、お客様一人ひとりのご状況に合わせたご提案をいたします。
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の不動産投資を推奨・勧誘するものではありません。不動産投資には、価格変動リスク、為替変動リスク、カントリーリスク、流動性リスク等が伴います。投資のご判断はご自身の責任において行ってください。