円安時代のドル建て資産に海外不動産が選ばれる理由とは

「このまま円安が続いたら、自分の資産ってどうなるんだろう…」

最近、そんなことを考えたことはありませんか？ニュースを見るたびに「円安」「物価上昇」というワードが飛び交う日々。国内で不動産投資の経験があるあなたなら、「資産を円だけで持っていていいのか？」という疑問を感じているかもしれません。

この記事では、円安時代の資産防衛策として注目されている「ドル建ての海外不動産投資」について、2026年の最新データをもとにわかりやすく解説します。ドル建て資産のメリットはもちろん、リスクや注意点も正直にお伝えしますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

「円安がずっと続く」は本当？2026年のリアルな為替事情

まず、気になるのは「この円安、いつまで続くの？」という点ですよね。

結論から言うと、2026年も円安基調は続く可能性が高いとされています。年前半は150円台後半〜160円付近で推移し、後半にかけて日銀の利上げ継続やFRB（米連邦準備制度理事会）の利下げ再開を背景に、やや円高方向に調整するというのがメインシナリオです。

ここで注目したいのが、みずほ銀行の唐鎌大輔氏が指摘する「ドル安でも円安」という珍現象です。通常、ドルが弱くなれば相対的に円が強くなるはずなのに、2025年から2026年にかけてはドルも円も同時に売られる場面が増えています。

これ、結構重要なポイントなんです。つまり、円安の原因は「ドルが強い」だけではなく、日本の財政状況や金利環境そのものに対する市場の懸念が背景にあるということ。ふくおかFGの佐々木融氏も「構造的な円安の状態が続いている」と明確に指摘しています。

構造的な問題である以上、円安は一時的な現象ではなく、長期間にわたって続く可能性がある——そう考えると、「円建て資産だけ」で持ち続けるリスクの大きさが見えてきます。

なぜ今「ドル建て資産」が注目されているのか

円安が続くということは、言い換えれば「円の価値が下がっている」ということです。

身近なところで実感している方も多いのではないでしょうか。海外旅行の費用が以前の1.5倍になったり、輸入食品の価格がじわじわ上がっていたり。これはすべて、円の購買力が低下していることの現れです。

こうした状況で注目されているのが、ドル建てで資産を持つという発想です。全国賃貸住宅新聞の報道によると、円安の長期化をにらんだ「資産の組み換え」ニーズが目立っており、特に米ドル建ての不動産が投資家への訴求力を持っているとのことです。

具体的にシミュレーションしてみましょう。仮に月1,000ドルの家賃収入がある海外不動産を持っていたとします。

もちろん逆に円高になれば収入は目減りしますが、構造的な円安が指摘される2026年現在、ドル建ての収入源を持つことは有効な資産防衛策と言えるでしょう。

ドル建て資産の選択肢を比較｜株・債券・不動産の違い

「ドル建てで資産を持つ」と言っても、選択肢はいくつかあります。代表的なものを比較してみましょう。

資産クラス	リターン	安定性	インカム
米国株	◎	△	1〜2%
米国債	○	◎	約4%
海外不動産	○〜◎	○	5〜8%

米国株はリターンが大きい反面、値動きの振れ幅も大きく、短期的に20〜30%下落するリスクがあります。米国債は安定的ですが、インカム中心でキャピタルゲイン（値上がり益）は限定的です。

海外不動産の魅力は、3つの収益源を持っている点です。

1. 実物資産としての価値（インフレに強い）
2. インカム収入（毎月のドル建て家賃）
3. キャピタルゲイン（成長国なら物件価格の上昇も期待）

流動性の低さがデメリットですが、「長期でドル建て資産を持ちたい」という目的であれば、むしろ腰を据えて持ち続けられる不動産は相性が良いとも言えます。

海外不動産投資が円安対策になる3つの理由

理由①：USD建て賃料収入で自動的に為替メリット

先ほどのシミュレーションでもお見せしたとおり、ドル建てで賃料を受け取れば、円安局面では円換算額が自動的に増えます。これは株の配当や債券の利息でも同じですが、不動産の賃料は毎月安定的に入ってくるため、定期的なドル建て収入源として非常に魅力的です。

理由②：実物資産としてインフレヘッジ

不動産は「実物」です。インフレが進めば、モノの値段が上がるのと同じように、家賃や物件価格も上昇する傾向があります。つまり、不動産はインフレに対する自然なヘッジ機能を持っているんです。

日本でも国内不動産の価格はインフレと連動して上昇していますよね。海外でも同じ原理が働きます。

理由③：成長国への投資でキャピタルゲイン

人口が増えている国では、住宅需要の拡大とともに不動産価格が上昇する傾向があります。日本は人口減少フェーズに入っていますが、東南アジアの新興国はまだまだ人口が増え、都市化も進行中。不動産価格の長期的な上昇が見込まれるエリアに投資することで、キャピタルゲインも狙えます。

カンボジアが「ドル建て不動産投資」に最適な理由

「ドル建ての海外不動産」と聞くと、まずアメリカが思い浮かぶかもしれません。でも実は、東南アジアにも事実上のドル経済圏があるのをご存じですか？

それがカンボジアです。

カンボジアではIMFの推定によると、流通通貨の約90%が米ドル。銀行預金の約80%もUSD建てで、不動産取引はほぼすべて米ドルで行われています。タイ（バーツ建て）やベトナム（ドン建て）とは違い、カンボジアではドルで買って、ドルで家賃を受け取り、ドルで売却できる。ASEANでは唯一と言える、事実上のドル経済圏なんです。

これ、ドル建て資産を持ちたい投資家にとっては大きなメリットですよね。アメリカ本土の不動産は価格が高く、物件あたり数千万円〜億単位の投資が必要ですが、カンボジアならもっと手が届きやすい価格帯からスタートできます。

さらに、カンボジアの経済成長率はGDPベースで5.5%（2024年実績）。2025年はIMF予測で5.8%と、日本の5倍以上のスピードで経済が拡大しています。プノンペンのコンドミニアム賃貸利回りは5〜8.5%と、東京の3〜4.5%を大きく上回ります。

たとえば、あじさい不動産が取り扱うキングストン・ロイヤルは、プノンペンのKhan Mean Chey地区に位置する36階建て・全310戸のコンドミニアム。もちろんすべてUSD建てで取引・運用が可能です。屋上プール、ジム、24時間セキュリティなど充実した設備を備えており、外国人投資家にとっても安心の物件です。

あじさい不動産はカンボジア現地にオフィスを構築中で、現地スタッフ（カンボジア人・日本人）が最新情報をリアルタイムで把握しています。「海外不動産は遠くて不安」という方にとって、現地に拠点がある日本企業がサポートしてくれるのは大きな安心材料ではないでしょうか。

知っておくべきリスクと注意点

ここまでドル建て海外不動産のメリットをお伝えしてきましたが、正直なところ、リスクもちゃんとあります。投資判断をする前に、必ず知っておいてほしいポイントです。

円高転換リスク

為替は常に動きます。2026年後半には日銀の利上げやFRBの利下げで円高に振れる可能性も指摘されています。円高になれば、ドル建て資産の円換算額は目減りします。為替メリットは裏返せば為替リスクでもあるということです。

カントリーリスク

カンボジアは経済成長著しい一方で、法制度はまだ発展途上です。法律やルールが変更される可能性があり、先進国と比べると予測しにくい面があります。外国人はコンドミニアムの2階以上のみ所有可能（ストラタタイトル制度）で、土地の直接所有はできません。

税制の複雑さ

海外不動産からの所得は日本でも確定申告が必要です。カンボジアでも物件譲渡時に売買価格の4%の資産譲渡税がかかります。さらに、2027年からはキャピタルゲイン税（20%）の導入も予定されています。二重課税を避けるための外国税額控除など、事前に税理士に相談しておくことをおすすめします。

流動性の低さ

不動産は株のように「今日売りたい」と思ってすぐに売れるものではありません。特にカンボジアのような新興市場では、買い手が見つかるまで時間がかかる場合があります。「長期保有」を前提にした投資計画が重要です。

まとめ：円安時代に「資産を守る」ための第一歩

ここまで見てきたように、構造的な円安が指摘される2026年。円建て資産だけを持ち続けることのリスクは、以前よりも意識すべき局面に入っています。

2026年も円安基調は継続する見通し（年末146〜150円予想）。ドル建て資産を持つことで、通貨分散・為替メリット・インフレヘッジが可能。海外不動産は毎月のドル建て家賃収入＋キャピタルゲインの二重メリット。そしてカンボジアは事実上のドル経済圏で、ドル建て投資がしやすい環境が整っています。

もちろん、100%の正解がある投資などありません。でも、「何もしないこと」もまたリスクです。円の価値が下がり続ける中で、ドル建て資産という選択肢を検討すること自体が、資産を守るための大切な一歩ではないでしょうか。

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の不動産投資を推奨・勧誘するものではありません。不動産投資には、価格変動リスク、為替変動リスク、カントリーリスク、流動性リスク等が伴います。投資のご判断はご自身の責任において行ってください。