ベトナムの不動産は外国人でも購入できますが、所有権・名義・購入上限には独自の規制があります。知らずに購入すると契約トラブルや権利保全の問題に発展するリスクがあるため、事前の理解が不可欠です。本記事では2026年時点のベトナム不動産に関する外国人規制を体系的に整理します。
ベトナム不動産の外国人所有が認められた経緯
ベトナムで外国人の不動産所有が本格的に認められたのは、2015年の住宅法改正からです。それ以前は、外国人がベトナム国内の不動産を所有することは原則として認められていませんでした。
2015年の住宅法（Law on Housing 2014、2015年7月施行）により、ベトナムに入国許可を受けた外国人個人および外国法人が、一定の条件のもとでコンドミニアム（集合住宅）を所有できるようになりました。この法改正は外国資本の流入を促進し、ベトナムの不動産市場を活性化させる大きな転換点となりました。
外国人が購入できる物件の条件
ベトナムで外国人が購入できる不動産には明確な条件があります。
購入可能な物件タイプ
- コンドミニアム（集合住宅）：購入可能。最も一般的な外国人投資対象
- 一戸建て・タウンハウス：購入可能だが、一部プロジェクトでは制限あり
- 土地のみ：購入不可。ベトナムでは土地は国家所有であり、外国人は土地使用権を取得できない
購入上限（30%ルール）
1つのコンドミニアムプロジェクトにおいて、外国人が所有できる住戸は全体の30%までに制限されています。一戸建て・タウンハウスの場合は、1つの行政区画（ワード）あたり250戸が上限です。
人気の高いプロジェクトでは、この30%枠がすでに埋まっている場合があります。購入を検討する際は、外国人枠の残り状況を事前に確認することが重要です。
所有権の期間と更新
外国人のベトナム不動産所有には期間制限があります。
所有期間：最長50年
外国人個人・法人ともに、不動産の所有期間は原則50年です。この期間は不動産証明書（ピンクブック）に明記されます。
更新の可能性
50年の期間満了後、1回に限り更新を申請できます。更新が認められれば、さらに50年の所有が可能です。ただし更新は自動ではなく、政府の承認が必要です。法的には最大100年の所有が可能ですが、更新が確実に認められる保証はない点に留意してください。
ベトナム人配偶者がいる場合
ベトナム国籍の配偶者との共有名義で購入した場合、ベトナム人と同等の永久所有権（Freehold）が認められます。投資ではなく居住目的の場合、この選択肢は検討に値します。
名義と登記の仕組み
ベトナムで不動産を購入すると「ピンクブック（Giấy chứng nhận）」と呼ばれる不動産証明書が発行されます。これが所有権を証明する公的書類です。
個人名義
パスポートとベトナムの入国許可があれば、個人名義で購入・登記が可能です。登記手続きはデベロッパーが代行するケースが一般的ですが、所要期間は数カ月〜1年程度かかる場合があります。
法人名義
ベトナムに現地法人を設立している場合、法人名義で不動産を取得することも可能です。法人名義の場合、所有期間は投資ライセンスの有効期間に準じます。
名義貸し（ノミニー）のリスク
外国人枠の制限を回避するために、ベトナム人名義で購入する「名義貸し」は違法行為です。万が一名義人が契約不履行を起こした場合、法的に保護されません。名義貸しには絶対に手を出さないでください。
購入時にかかる税金・費用
| 費用項目 | 税率・金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 付加価値税（VAT） | 物件価格の10% | 新築購入時。デベロッパーが価格に含めていることが多い |
| 登記費用 | 物件価格の0.5% | ピンクブック取得時 |
| メンテナンス費 | 物件価格の2% | 管理組合に一括で支払い |
| 印紙税 | 少額 | 契約書類への印紙 |
売却時にはキャピタルゲイン税として売却価格の2%が課税されます。税制は変更される可能性があるため、購入前に最新情報を専門家に確認してください。
外国人投資家が注意すべき5つのポイント
1. 30%枠の確認
購入前にデベロッパーまたは仲介業者を通じて、外国人枠の残数を必ず確認しましょう。
2. ピンクブックの発行時期
登記手続きに時間がかかるケースがあります。デベロッパーにピンクブックの発行見込み時期を確認し、契約書に明記してもらうことを推奨します。
3. 送金ルートの確保
物件購入代金はベトナム国内の銀行口座を経由して支払う必要があります。海外送金の際は送金目的の証明書類が求められるため、事前に取引銀行と手続きを確認してください。
4. 賃貸運用時の届出
購入した物件を賃貸に出す場合、地方当局への届出が必要です。届出なしの賃貸は罰金の対象となります。
5. 出口戦略の検討
50年の所有期間内に売却する場合、買い手が外国人であれば30%枠が障壁になることがあります。ベトナム人への売却であれば枠の制限はありません。購入前に出口戦略を検討しておきましょう。
ベトナム不動産投資の全体像についてはベトナム不動産投資 完全ガイド2026もあわせてご確認ください。
まとめ
- ベトナムでは2015年の住宅法改正以降、外国人のコンドミニアム所有が認められている
- 1プロジェクトあたり外国人所有は30%まで、所有期間は最長50年（1回更新可）
- ピンクブック（不動産証明書）が所有権の公的証明
- 名義貸し（ノミニー）は違法であり、絶対に利用しない
- 購入時はVAT・登記費用・メンテナンス費が必要、売却時はキャピタルゲイン税2%
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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の購入を勧誘・推奨するものではありません。海外不動産投資にはカントリーリスク・為替リスク・法制度リスクがあります。投資判断はご自身の責任で行ってください。