ベトナムで不動産を買うとき、物件価格以外にどんな費用がかかるのか——購入前に全体像を把握しておかないと、想定外の出費に慌てることになります。本記事では、ベトナム不動産の購入時・保有時・売却時それぞれの税金と費用を体系的に整理します。
ベトナム不動産の税金体系｜日本との違い
ベトナムの不動産税制は日本と大きく異なります。最大の違いは「固定資産税が実質的に存在しない」点です。日本では毎年の固定資産税が保有コストの大きな部分を占めますが、ベトナムでは土地使用税のみで、コンドミニアムの区分所有者にはほぼ課税されません。
一方で、購入時のVAT（付加価値税）や売却時のキャピタルゲイン税は発生します。全体として「購入時と売却時に税金がかかり、保有中のコストは低い」という構造です。
| 項目 | ベトナム | 日本（参考） |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 実質なし（土地使用税のみ） | 評価額の1.4%/年 |
| VAT（付加価値税） | 10%（新築購入時） | 消費税10% |
| 登記費用 | 0.5% | 登録免許税 約0.4〜2% |
| キャピタルゲイン税 | 売却価格の2% | 譲渡所得税 約20〜39% |
| 個人所得税（賃料） | 5%（VAT別途5%） | 総合課税 5〜45% |
※上記は2026年4月時点の制度です。税率や適用条件は変更される可能性がありますので、投資判断の際は税理士や専門家にご相談ください。
購入時にかかる費用の内訳
ベトナムで新築コンドミニアムを購入する場合、物件価格に加えて以下の費用が発生します。
VAT（付加価値税）10%
ベトナムでは新築不動産の購入にVAT（Value Added Tax）10%が課税されます。これはデベロッパーへの支払い時に物件価格に上乗せされるのが一般的です。中古物件の個人間売買ではVATは発生しません。
メンテナンス積立金 2%
ベトナムの住宅法により、新築コンドミニアムの購入者は物件価格の2%をメンテナンス積立金として支払います。これは共用部の修繕や管理に充てられる費用で、引き渡し前に一括納付します。
登記費用 0.5%
ピンクブック（土地使用権・住宅所有権証明書）の登記にあたり、物件価格の0.5%が登記税として課されます。日本の登録免許税に相当する費用です。
購入時費用の合計シミュレーション
例えば、物件価格1,329万円（スタジオタイプ）の場合：
| 費用項目 | 料率 | 概算金額 |
|---|---|---|
| 物件価格 | — | 1,329万円 |
| VAT | 10% | 約133万円 |
| メンテナンス積立金 | 2% | 約27万円 |
| 登記費用 | 0.5% | 約7万円 |
| 合計 | — | 約1,496万円 |
物件価格に対して約12.5%の諸費用が上乗せされる計算です。日本の不動産購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税等で7〜10%程度）と比較すると、やや高めですが大きな差はありません。
なお、ホテル運営型物件（コンドテル）の場合、デベロッパーによってはVATを価格に含む形で提示するケースもあります。「税抜価格」か「税込価格」かは物件ごとに確認が必要です。
保有期間中のランニングコスト
ベトナム不動産の保有期間中にかかるコストは、日本と比べて非常に低いのが特徴です。
固定資産税：実質なし
ベトナムには日本のような固定資産税制度がありません。土地使用税は存在しますが、コンドミニアムの区分所有者が直接負担するケースはほとんどありません。これは長期保有の投資家にとって大きなメリットです。
賃料収入にかかる税金
賃貸運用で収入を得る場合、以下の税金が発生します。
- 個人所得税（PIT）：賃料収入の5%
- VAT：賃料収入の5%
- 合計：賃料収入の約10%
ただし、ホテル運営型物件（コンドテル）の場合は、運営会社がこれらの税務処理を一括して行うため、オーナーが個別に申告する必要がないケースが多いです。手取り額は税引き後の金額で受け取れます。
管理費
コンドミニアムの管理費は、専有面積あたり月額で設定されます。ベトナムの一般的なコンドミニアムでは1㎡あたり月15,000〜30,000VND（約90〜180円）程度が相場です。29㎡のスタジオタイプであれば月額約2,600〜5,200円程度になります。
売却時にかかる税金
キャピタルゲイン税：売却価格の2%
ベトナムで不動産を売却する際、売却価格の2%がキャピタルゲイン税として課税されます。日本のように「取得費と売却価格の差額に対して課税」される仕組みではなく、売却価格に対して一律2%です。
仮に1,500万円で売却した場合、キャピタルゲイン税は約30万円です。日本の譲渡所得税（短期39%、長期20%）と比較すると、非常に低い税率と言えます。
譲渡手数料
売却に伴い、名義変更手数料として売却価格の約2%がかかります（デベロッパーや管理組合の規定による）。これは買い手が負担するケースもあるため、売買契約書で確認してください。
外国人特有の注意点
50年の使用権と更新
外国人がベトナムで不動産を購入する場合、所有形態は「50年のリースホールド（長期使用権）」です。ベトナム人のフリーホールド（永久所有権）とは異なります。50年経過後は一度更新が可能とされていますが、更新手続きや条件は法改正の影響を受ける可能性があるため、長期的な法制度リスクとして認識しておく必要があります。
30%ルール
ベトナムの住宅法により、1つのコンドミニアム棟で外国人が所有できるのは全戸数の30%までに制限されています。人気物件では枠が埋まる可能性があるため、購入の意思決定はスピード感が重要です。
送金と為替
賃料収入や売却代金の日本への送金には、ベトナムの銀行を通じた海外送金手続きが必要です。送金手数料は銀行によって異なりますが、1回あたり数千〜数万円程度です。また、VND→JPYの為替変動リスクも考慮が必要です。
ホテル運営型物件では、デベロッパーや運営会社が日本の銀行口座への送金を代行してくれる場合もあります。送金スキームは物件によって異なるため、購入前に確認しておきましょう。
日本での確定申告
ベトナムで不動産収入を得た場合、日本でも確定申告が必要です。日本の居住者はワールドワイドインカム（全世界所得）に対して課税されるため、ベトナムでの賃料収入や売却益も日本の所得税の対象となります。
ただし、日本とベトナムの間には租税条約（日越租税条約）があり、ベトナムで納付した税金は日本の所得税から外国税額控除として差し引くことができます。二重課税は一定程度回避される仕組みです。
海外不動産投資の税務は複雑です。ベトナム不動産に精通した税理士に相談されることを強くおすすめします。
まとめ
- 購入時の諸費用は物件価格の約12.5%（VAT 10%+メンテナンス積立金2%+登記0.5%）
- 保有期間中の固定資産税は実質なし。日本と比べてランニングコストが低い
- 売却時はキャピタルゲイン税2%のみ。日本の譲渡所得税と比べ大幅に低い税率
- 外国人は50年リースホールド・30%上限ルールに注意が必要
- 日本での確定申告は必須。外国税額控除で二重課税は一定程度回避可能
ベトナム不動産の税金・費用体系は、日本に比べて保有コストが低く、売却時の税率も有利です。一方で、為替リスクや法制度の変更リスクは存在します。投資を検討される場合は、最新の税制を確認した上で判断してください。
ベトナム不動産投資の基本を押さえたい方はベトナム不動産投資 完全ガイド2026をご覧ください。外国人の所有権制度についてはベトナム不動産の外国人規制まとめで詳しく解説しています。
ベトナム不動産投資をご検討の方へ
あじさいリアルエステートでは、ベトナム・ドンホイのWyndhamブランド・ビーチフロントリゾート「DOLCE PENISOLA (ドルチェ・ペニソラ)」をご紹介しています。約1,329万円〜、ホテル運営型で利回り保証付き。税務処理はデベロッパーが代行し、手取り額で日本口座に送金されます。
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の購入を勧誘・推奨するものではありません。税率・制度は2026年4月時点の情報であり、変更される可能性があります。海外不動産投資にはカントリーリスク・為替リスク・法制度リスクがあります。税務の詳細は必ず専門家（税理士）にご相談ください。投資判断はご自身の責任で行ってください。